【インベスコ:3298】米スターウッドがTOBを公表!REITは買いなのか解説【不動産】

米投資運用会社のスターウッド・キャピタル・グループは4月2日、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)を買収すると発表しました。

この記事では上記ニュースと今後REITは買いなのかについて分かりやすく解説していきます。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(インベスコQ)は東京圏を中心に大規模オフィスビルへ投資しているREIT(不動産投資信託)です。

スターウッドはインベスコQの全投資口を1口あたり2万円で公開買い付け(TOB)する計画を公表しました。金額にして1,800億円弱の規模となります。

上記ニュースを受けて週明け4月5日の株価は大幅に上昇。終値で20,250円を付けました。

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出典:株探

インベスコ側のプレスリリース

インベスコは5日のプレスリリースにて、スターウッドによる買収の表明は「何らの連絡もなく、一方的かつ突然に行われたものであり」「公開買い付けが実施された場合、情報を精査した上で、見解を公表する」とコメントしています。

出典:インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

スターウッド・キャピタル・グループ

スターウッド・キャピタル・グループは不動産/インフラなどに投資しているアメリカのファンドです。現在の運用資産は750億ドル(約8兆円)を超えています。

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出典:Starwood Capital

日本には2001年に参入し、住宅やオフィスビルなどへ投資。
一時は日本での投資活動を停止していましたが、2021年1月にアジアの地域統括拠点を香港から東京に移し、投資を再開しました。

スターウッドは買収後REITを非公開化し、賃料契約や更新などに取り組むことで収益を高める方針ということです。

企業の不動産売却が加速

直近企業の不動産売却が加速しています。4月5日の日本経済新聞朝刊の1面では下記のように保有不動産の相次ぐ売却について紹介されています。

出典:日本経済新聞

基本的に業績悪化が目立つ業界を中心に増えている傾向ですが、単に資金に困って売却するケースだけではありません。
資産のスリム化や財務負担を軽くしつつ設備投資資金を確保するために売却している企業も増えてきているようです。

売り手に対してスターウッドのように日本の不動産に注目している海外ファンドも増加しています。
世界の大都市に比べると割安感があることに加え、急速な円安が進んでいることも一因と言えるでしょう。

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東証REIT指数

日本のREIT市場の状況を把握するために東京証券取引所が算出・公表している指数として「東証REIT指数」があります。

東京証券取引所に上場しているREIT(不動産投資信託)全銘柄を対象にした指数(インデックス)で、時価総額(発行済口数×投資口価格)に応じた組入れ比率になるように作られているものです。

以下は東証REIT指数連動のETFであるNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)のチャートです。

出典:Trading View

まだ昨年の暴落前水準に届いていないことが分かりますね。
相場の過熱感を示すRSI(一般的に70~80%以上で買われすぎ、20~30%以下で売られすぎと判断されます)についても64.7と若干余裕はありそうです。

東証REIT指数へ短期で入るなどはアリかと思いますが、今後の市場経済の回復度合や為替市場の動き(このまま円安が続けばプラス要因)次第で上下どちらにも動く可能性があるため、日々のニュースに注視する必要がありそうです。

また日銀がJ-REITの買い入れを減額したことにより買い支えが弱くなっている可能性がある点にも注意が必要と言えるでしょう。

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所感

不動産の売り手と買い手それぞれの思惑が錯綜する中、大規模な売却/買収発表も目立つようになってきました。

先述通り材料次第で上下どちらに動いても不思議ではない状況であるため、無理に買い向かわず他の勢い付いている株式(直近だと半導体など)に目を向けても良いかもしれません。

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引き続き重要項目については追ってTwitterやブログ、YouTubeにて更新を続けていきます。

今後投資を行う上での参考にしていただければ幸いです。

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